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《贵州省物业管理条例》解读
时间:2018-01-22 14:31:22  来源:市住房城乡建设局  作者:
 
索引号 BJ0001/2016-00083 发文日期 长期公开 公开日期 2017-10-11
主题 建设规划 体裁 其他
文件编号 公开时限 长期公开
发布机构 毕节市住房和城乡建设局 公开形式 网站
公开方式 主动公开 公开范围 面向社会
公开程序 部门内部审核后公开
《贵州省物业管理条例》共有8章108条,内容涉及物业管理区域及相关配置,业主、业主大会及业主委员会,前期物业管理,业主委托管理与自行管理,物业的使用与维护,法律责任等方面。与之前国务院颁布的《物业管理条例》相比,《贵州省物业管理条例》条文更加细化,更具本地特色,对指导我省物业管理、明确物业管理中责任划分、解决常见物业纠纷将有重要意义。
  四种情况可召开首次业主大会
  首次业主大会的召开是业主共同行使相应物业管理权力的一个重要开端,也是业主进行自主管理中最艰难的一步。新颁布的《贵州省物业管理》(以下简称条例)对首次业主大会召开的条件有着明确的规定,更具现实指导性和操作性。
  《条例》规定,物业管理区域内,交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上、交付使用的房屋套数达到总套数50%以上、首套房屋交付使用已满两年且交付使用的房屋套数达到总套数25%以上、物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满等四项条件满足一项时,就可召开首次业主大会会议。
  《条例》对街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会的指导、监督都有详尽而明确的规定。《条例》还规定业主可自主选择委托物管企业或自行管理物业。
  开发商须无偿配置物业服务用房
  《条例》不只能管物业公司,也对房屋开发商在物业管理中的责任有详细的规定。《条例》规定,建设单位应为小区无偿配置物业服务用房。
  房屋建筑总面积不足10万平方米的,物业服务用房按照房屋建筑总面积3%。的比例配置,最低不得低于90平方米;房屋建筑总面积在10万平方米以上的,物业服务用房的配置以300平方米为起点,超过10万平方米的部分,按照超过部分建筑面积2%。的比例增加配置,超过50万平方米的部分,按照超过部分建筑面积1%。的比例增加配置。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,物业管理区域内房屋建筑总面积不足10万平方米的,不得低于15平方米;房屋建筑总面积在10万平方米以上的,不得低于60平方米。并且这些物业服务用房还应具备供水、供电设施及其他基本使用条件,能直接投入使用。
  这一规定将从一定程度上解决物业公司和业主委员会办公场地受限、不便开展物业服务和公共活动的问题。
  开发商不能随意选择物业服务公司
  现有小区的普遍情况是:开发商不经过招标随意选择物业服务公司,甚至是开发商自办物业服务公司直接取得小区物业服务资格。
  《条例》规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,包含住宅物业的建设项目,建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人不足3人或者房屋建筑总面积在3万平方米以下的,经物业所在地县级房屋行政主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。
  为了保证政府对物业服务的监管,使购房者充分享有知情权,《条例》还规定,建设单位应当与选聘的物业服务企业订立前期物业服务合同,并上报备案,并在房屋销售现场公示前期物业服务合同,向房屋买受人说明。
  老居民区也可选聘物业服务
  在毕节有许多老居民区,既缺乏物业服务、也不属于市政管理的范围,平日里污水横流、垃圾成堆,居住质量较差。如何填补这一私人生活与市政服务之间的空白地带?《条例》规定,老居民区可选聘物业企业服务。
  划分物业管理区域是获得物业服务的第一步。《条例》规定,已经建成并交付使用的物业,尚未实施物业管理的,需要划分区域实施物业管理时,由物业所在地县级房屋行政主管部门在街道办事处、乡镇人民政府的配合下,征求业主、居(村)民委员会的意见,划分物业管理区域并在相应区域内公告
  老居民区可以通过这一方式,逐步过渡到召开业主大会、选举业主委员会、选聘物业服务公司,这对提高老居民区的居住质量有很大帮助。
  由于规划不合理和市民生活水平的提高,许多老居民区存在没有停车位或停车位不足的问题,《条例》规定,已经建成并交付使用的物业,物业管理区域条件允许并经业主大会同意,可以按照规划行政主管部门审查批准的方案建设车位、车库,满足业主停车需求。有需要的老居民区可以按照这一规定,新建停车位、车库。
  保安服务责任区分要在合同中明确约定
小区里发生偷盗事件、物业公司是否该承担责任?
《条例》规定,业主委员会应与物业服务企业以书面形式订立物业服务合同。物业服务合同的主要内容包括物业服务项目、服务质量、服务费、物业服务用房、合同期限、违约责任、专项维修资金的管理和使用等事项。物业服务企业或者其他管理人公开作出的服务承诺及制定的服务细则,属于物业服务合同的组成部分。
对于保安服务,《条例》作了专门规定,物业服务项目包括保安服务的,应当在物业服务合同中就保安服务的服务内容、服务质量、责任区分、违约责任等作出明确约定。
野蛮装修、“住改商”将受到约束
  楼上装修、楼下漏水;住宅楼里开美容院,影响邻居生活,由此引起的纠纷常常困扰业主,付之于诉讼也很难获得满意的判决。
  《条例》规定,损坏或者擅自改动建筑物的承重结构、主体结构;将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户卧室、起居室(厅)、书房和厨房等上方;扩大承重墙上原有的门窗尺寸;损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;未经供气、供暖管理单位的批准,擅自拆改、移动或者覆盖供气、供暖管道和设施等七种装修行为是受到禁止的。业主、物业使用人破坏或者擅自改动建筑物的承重结构、主体结构的,将会受到行政部门1000元至5万元的罚款;造成他人损害的,还应依法承担民事责任。
  《条例》还规定,“住改商”除应遵守法律、法规以及管理规约外,还应当经有利害关系的业主书面同意。
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