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首届贵州房地产暨生态链发展交流论坛:地库“减面积、降成本”管控要点
时间:2020-01-07  来源:贵州省房地产业协会  作者:
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      回首2019年房地产市场行情,受“房住不炒”政策总基调的影响,同时在国际国内经济增长趋缓的大背景下,中国的房地产市场持续降温,上涨乏力,不少地区甚至有所下降!全国一盘棋,我们贵州省的房地产市场自然无法独善其身!
从去年12月的中央经济工作会议来看,虽未直接提到房地产行业调控,不过在“稳”字当头的工作总基调下,房地产市场应该不至于出现大的动荡,但也必须接受经济“转换增长动力的攻关期”的现实,不必对政策松动抱有过多幻想。所以,展望2020年的房地产市场,应该还是会延续2019年的调整行情。
一方面房市降温,商品房销售增长乏力,但另一方面,我国正在不断提高工程建设标准,如新版《建筑结构可靠性设计统一标准》GB 50068-2018已于2019年4月份开始实施,分项系数提高,新版《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2019已于2019年8月份开始实施,所有这些新版标准、规范,都必将带来增量成本,加重房地产企业的负担!
 
    面对房市降温、负担加重的双重压力,贵州省房地产业协会从“不忘初心、牢记使命、服务企业”的角度出发,立志为广大房地产开发企业排忧解难,专门成立了“地库面积优化技术服务中心”
所谓地库,意指地下车库。地下车库既有硬性的标准指标要求,占据很大一部分的成本。同时,当前房市行情遇冷,地下车库的车位作为房子的附属品,可替代性较强,销售情况也会不乐观。因此,对于开发商而言,地库的修建规模会直接影响项目的成本和收益。“地库面积优化技术服务中心”立足于“减面积、降成本”的大基石,力争为广大房地产企业当好服务员,为房地产企业的成本控制贡献我们的智慧。具体来说就是在满足规划要点对停车位数量要求的前提下,通过技术手段,尽量减少地库的建设规模,降低投资成本!
 “减面积、降成本”对于开发商的意义是显而易见的。首先是优化地库修建规模。在保证车位总数量不减少,满足规划指标的前提下,减少地下车库建设面积,最终实现降低每个车位的平均成本。其次是能加快资金回笼。在降低每个车位平均成本的基础上,开发商可以争取到更大的让利空间,换言之,车位成本降低了,开发商就敢于降价促销,促进销量的增长,进而加快资金回笼。
更直观的,我们用车位成本货币价值来表示每个车位的成本,也就是说一个车位成本到底需要多少钱,根据工程实际经验,包括住宅和商业地产在内,一般情况下,每个车位的平均面积大约为30-45平方米。按每平方米3000元的综合成本计算,则每个车位成本货币价值约为9-13.5万元!据统计,地库成本大约占项目总投资的20%-30%。
地下车库成本占项目总投资的比例
 
可见,管控好地库成本投资成本,是做好整个项目成本管控的基础,否则,开发商就没有降价的底气!
  
要做好减面积降成本的管控工作,那么就要先了解影响地库面积的一些因素,有客观的,也有主观的。
 
影响地库面积的客观因素有建筑红线及地形地貌、规划车位数量配建指标、人防应建面积以及其他一些客观因素。其中影响最大的当属规划车位数量配建指标和人防应建面积两项。而影响地库面积的主观因素包括开发项目的理念定位、设计方案的局限性、成本管控不到位以及其他一些主观因素。以“成本管控不到位”为例,从管控体系来看,一些著名标杆房企对成本的管控已经精细到了一个水龙头、一个螺栓的程度,即使如此,这些标杆房企的地下车库在交通组织设计以及平面的有效利用方面仍然存在较大的改善空间。地下车库“减面积,降成本”应主要从主观因素方面着手,在尊重开发项目理念定位、满足舒适性的前提下,提出更优的设计方案,加强成本管控。
 
一般而言,有超过80%的地下车库,建筑面积中的5%-20%未能合理利用,是浪费掉的,经过优化之后,可以减少相应的地库面积——优化潜在空间为5%-20%。
                       地下车库面积优化的潜能
 
地下车库减面积设计控制点
 
  • 人员配置
配置交通工程师、建筑师、人防工程师,各方合力完成车库方案设计。地下车库的实质内涵是解决城市静态交通问题,所以应重视交通组织设计,让地下车库回归交通设计的范畴。
 
  • 总平面图设计
总平面图设计对地下车库的影响主要体现在地面楼栋间距是否符合停车位布置模数,使楼栋间距符合停车位布置模数,将有效提高停车效率,减少面积浪费。
 
  • 塔楼柱网
上部塔楼(含商铺等裙楼)落地下室柱网在满足地面建筑使用功能及结构安全的前提下,尽量综合考虑地库停车位置的需要,使柱网适合停车,提高停车效率。
 
  • 纯地下室柱网
纯地下室部分的柱网间距同样应考虑停车位布置模数的要求,尽量按8.1mX8.1m的经济、大柱网为宜。大柱网布置灵活,视线好,停车效率高。小柱网,梁截面高度小,有利于控制层高,减少基坑工程量,但舒适性差,停车效率低。
 
  • 坡道位置及形式
汽车坡道在地下车库大平面中的位置具有统领全局的意义,是地下车库设计的重中之重,在考虑坡道出入口与市政道路合理衔接的同时,又要重点考虑汽车坡道对与车库内部交通组织影响。而至于对汽车坡道形式的选择,尽量采用直线坡道,避免弧形曲线坡道,减少交通面积。汽车坡道宜与内部通道垂直布置,以减少占用停车位。
 
  • 设备用房位置
应尽可能利用不利于停车的区域来布置设备用房。
 
  • 内部行车道布置
地下车库内部行车通道宜沿地库长边方向布置,并采用垂直停车方式,以减少交通面积,挺高停车效率。
 
  • 人防设计
人防工程对地下停车位的损伤不可小觑,主要反映在人防口部房间、通道、人防电站以及人防大门对停车位的占用。人防方案设计应充分考虑项目性质和使用特点、人防车位产权状况等因素,选取更经济合理的人防方案。
 
  • 安全舒适合规
安全性、舒适性、合规性应贯穿地库面积优化设计的全过程,三者有机结合。视距不够、转弯刮蹭等是地库行车安全隐患、影响舒适性的常见问题,车位及行车道尺寸不足将直接影响合规性。
 
减少1.4万平米地下车库面积优化实例
广东省佛山市“中国-德国港”位于佛山市东平新城天虹路以南,百合路以东,净用地面积31908㎡,地面共3栋塔楼,56层高,共四层地下室(含负一层夹层),地下室建筑面积约95350 ㎡ (含地下商业部分)。该项目建筑方案完成后车位数量不满足规划指标的要求,还差约270个车位,按修改的设计方案,拟增加半层地下室以解决停车位不满足规划指标的问题。经过优化设计,在原来四层地下室内共增加了276个停车位,避免了增加半层地下室的情况,直接减少地库建筑面积约1.4万平方米,节约投资成本4200万元。
 
 
地下车库减面积优化时间节点
地库减面积优化服务时间节点为《修建性详细规划》(总平面图)报建前,具体优化流程如图。
 
 
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