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8部委发布房地产市场3年整治计划
时间:2021-07-27  来源:中房网  作者:
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7月26日,A股、港股全线下挫,地产板块、物业管理板块跌幅居前,其中万科A、保利地产跌幅超6%,融创中国、中国恒大跌超7%,物业股也迎来了一次深度回调,世茂服务的跌幅达到了19.55%,碧桂园服务、旭辉永升服务分别重挫16.6%、17.47%。

  “主要是政策利空,上周末出台的新政策提到要整治规范房地产市场秩序,覆盖了地产和物业两个行业。在一定程度上,规范化就意味着成本增加,利润减少。”一位机构分析师是如此看待今日的股市震动。

  7月23日,住房和城乡建设部等8部委联合印发了《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》(以下简称“通知”),指出要重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题,力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。

  行业整治政策发布 地产个股应声下跌

  地产股、物业股遭遇了一次重大挑战,7月26日开盘,两个板块内的龙头股便一路下探,午后跌幅进一步扩大,板块内的个股几乎全线飘绿。最终,同花顺房地产开发指数录得了今年以来的最大跌幅——2.74%。

  万科A报收21.36元,下跌7.57%,也创下年内最大跌幅,保利地产紧随其后,跌6.64%至10.41元。内房股同样惨淡,中国恒大、融创中国分别下跌7.58%、7.82%,跌幅超过7%的还有新城发展、合景泰富、合生创展等。

  近两年,地产股越来越不受资本市场待见已经是不争的事实,但一向备受资本宠爱的物业股却也出现了罕见的全线暴跌,跌幅超过10%的个股不在少数。物业管理行业龙头碧桂园服务跌了16.6%,报收59.55港元,回到今年3月份的水平。世茂服务一度深跌30.42%,午后跌幅逐渐收窄,最终报收17.82港元,下跌19.55%,据了解,高盛在7月19日刚刚将该公司的目标价由27港元调高37%至37港元。旭辉永升服务的跌幅也达到了17.47%,报收15.02港元,截至目前,已经回吐了近7个月的涨幅。

  据业内人士分析,引发这两个板块巨震的正是上周末出台的通知,其中关于房地产开发、房屋买卖及物业管理的相关内容对行业影响较大。

  通知中涉及房地产开发的整治内容包括:房地产开发企业违法违规开工建设;未按施工图设计文件开发建设;未按房屋买卖合同约定如期交付;房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出;未按完整居住社区建设标准建设配套设施。

  房屋买卖的整治重点则是:布虚假违法房地产广告,发布虚假房源信息;捂盘惜售,囤积房源;挪用交易监管资金;套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房;协助购房人非法规避房屋交易税费;违规收取预付款、“茶水费”等费用,变相涨价;利用不公平格式条款侵害消费者权益;捆绑销售车位、储藏室;捏造、散布不实信息,扰乱市场秩序。

  物业服务也在整治范围,包括:未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务;未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息;超出合同约定或公示收费项目标准收取费用;擅自利用业主共有部分开展经营活动,侵占、挪用业主共有部分经营收益;物业服务合同依法解除或者终止后,无正当理由拒不退出物业服务项目。

  某机构判断,这释放了一种政策从严的信号。该机构认为,通知不但明确了整治规范房地产市场的重点工作内容,同时给出了明确的工作时间表,并对落地方案给出了具体指导。预计接下来各部门、各城市将有序推进房地产整治规范工作,结合22号韩正副总理的讲话,下半年楼市政策将维持偏紧的状态。

  下跌中的看空声浪

  物业中期业绩预计“惊多于喜”

  对于通知对地产行业的影响,国泰君安分析师谢皓宇看得更为细致。他认为,通知的核心看点在于房屋买卖,房地产开发、住房租赁和物业管理主要是规范化行业运营行为,而房屋买卖在于规范化金融介入,从力度上看,是这次政策里面最可能带来行业不仅仅是规范化发展、而是较大调控压力的一条。他将通知里提到的整治监管交易资金,视为自2018年以来最大的金融调控,认为其影响能级远大于资管新规和三道红线。

  谢皓宇在7月26日发布的报告中表示,房企最大的负债是预收账款,三道红线主要针对开发融资,但给房企提供最大杠杆的,其实是销售融资,占比超过总负债的50%。按照规定,这笔资金应该放在第三方监管账户,但在实际操作中,存在普遍的挪用现象。一旦监管,则销售回款只能用于本项目的资金置换和后续项目开发,那么,以加快推盘、促进回款、来进行债务偿还这条链就断了,销售回款被“冻结”在第三方账户,则可能发生较为严重的兑付危机。

  跟调控力度不断加码的地产开发行业不同,物业管理行业此前一直在享受政策红利,通知的出台是整个行业始料未及的。在7月26日之前,物业股还没有遭受过覆盖面如此之广的打击,即便不少个股都经历了波动,但龙头物业上市公司——碧桂园服务的股价始终坚挺,还在6月底创出了85.2元的新高,此后虽也有调整,但并未跌破70港元。然而,这种坚挺的走势在今天被打破了,碧桂园服务一早便以67.8港元、5%的跌幅开盘,此后跌幅不断加深,当天的成交额高达27.66亿港元,是前一个交易日的6倍。

  从盘面上看,7月26日有大量资金在卖出物业股,资本市场的风向此前已有所转变,利空政策的发布进一步坚定了投资者的获利了结决心。摩根士丹利在最新的研报中将内地物管股行业看法由原来的“吸引”降至“符预期”,理由是内地房地产行业去杠杆化和流动性前景,将继续影响市场情绪。美银证券也在7月23日表示,随着内地物管股即将公布中期业绩,市场将持续作价值重估,但预期在众多潜在负面因素下,中期业绩将是“惊多于喜”,对于物管公司是否可达成进取的增长目标存疑。该行预期有部分物管公司上半年毛利率下跌,加上增值服务业务发展受制于内地消费复苏较预期慢,预计仍会对股价造成影响。

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